Пры стварэнні гандлёвых цэнтраў у рэгіёнах Беларусі магчыма паўтор памылак, дапушчаных пры развіцці дадзенага кірунку ў Расіі.
Што гэта за памылкі, якія іх наступства і як гэтага можна пазбегнуць, распавядае кіраўнік групы кампаній "Твая сталіца" Уладзімір ДАВЫДАВІЧ.
- З'яўленне гандлёвых і гандлёва-забаўляльных цэнтраў у рэгіёнах Беларусі - працэс натуральны. І у развіцці гэтага кірунку сёння зацікаўленыя гандлёвыя аператары, расійскія і айчынныя. І з тымі і з іншымі мы актыўна працуем.
Гандлёвыя і гандлёва-забаўляльныя цэнтры сучаснага фармату толькі-толькі пачынаюць з'яўляцца ў абласных цэнтрах. І таму самы час завастрыць увагу девелоперов на тым, што ТЦ у абласным цэнтры адрозніваецца ад аналагічнага аб'екта ў сталіцы. У рэгіёнах свая спецыфіка, няведанне і неразуменне якой - прамы шлях да вялізных фінансавых страт для девелопера. І у тым, што гэтая боязь не безгрунтоўныя, дазваляе ўпэўніцца расійскі досвед, з якім адмыслоўцы кампаніі "Твая сталіца. Нерухомасць для бізнэсу" азнаёміліся падчас міжнароднай выставы REX-2011.
На выставе былі прадстаўленыя ўсе сегменты рынку камерцыйнай нерухомасці - гандлёвай, офіснай, складскі.
У адрозненне ад выставы "Хата-Экспо-2011", дзе мы прымалі ўдзел у канферэнцыі, форум REX-2011 вырабіў мацнейшае ўражанне.
На выставе "Хата-Экспо" было прадстаўлена жыллё. І было відаць па складзе ўдзельнікаў, па ўзроўні прэзентацый і канферэнцыі, што ў галіны крызіс. Гэта значыць, нягледзячы на ажыўленне ў эканоміцы, для простых пакупнікоў стаўкі па іпатэчных крэдытах па-ранейшаму высокія - 15-16%, што не дазваляе рынку жылля ў Маскве, не гаворачы аб рэгіёнах, задыхаць у поўную сілу.
REX-2011 прадэманстравала значна больш аптымістычны стан рынку камерцыйнай нерухомасці. Досыць прадстаўнічы форум, вельмі шмат міжнародных удзельнікаў. Канферэнцыя, якая праходзіла ў другі дзень працы выставы, выклікала вялізную цікавасць. У зале, дзе абмяркоўваліся пытанні гандлёвай нерухомасці, не апынулася вольных месцаў і людзі слухалі выступы каштуючы. Прытым што кошт уваходнага квітка на канферэнцыю - 597 EUR.
Актыўнымі ўдзельнікамі выставы і канферэнцыі выступілі найбуйныя міжнародныя аператары рынку нерухомасці, такія як Cushman & Wakefield (спонсар выставы). Прычым былі прадстаўнікі маскоўскага і варшаўскага офісаў, з якімі ў нас партнёрскія дамовы. Былі прадстаўленыя кампаніі Colliers International, Knight Frank, Jones Lang Lasalle, Ernst & Young і іншыя.
Што запомнілася? Па-першае, было вельмі шмат рэгіянальных прадстаўнікоў - уласнікаў і девелоперов гандлёвай нерухомасці. Па сутнасці, каля 50% выставачнага пляца, якая была адведзеная ретейлу, займалі стэнды рэгіянальных гандлёвых цэнтраў.
У расійскіх рэгіёнах не толькі ў гарадах-миллионниках, але і ў меней населеных пасля крызісу актыўнае развіццё атрымала будаўніцтва гандлёвых і гандлёва-забаўляльных цэнтраў. Канцэптуальна яны разлічваліся на дакрызісную сітуацыю. Але падчас крызісу змяніліся колькасць і склад гандлёвых аператараў. Шматлікія з тых, што працавалі да крызісу, згарнулі свае рэгіянальныя праграмы. А новыя аператары прыходзяць ужо з іншымі патрабаваннямі. У падрахунку девелоперы, уласнікі гандлёвых цэнтраў сапхнуліся з праблемай якаснага запаўнення.
Апынулася, што запоўніць гандлёвы цэнтр толькі сеткавымі аператарамі немагчыма. У той жа час попыт на пляцы ў ТЦ і ТРЦ высокі са боку так званых "чепэшников". У падрахунку ўзнікае канфлікт інтарэсаў.
Што яшчэ запомнілася? Рэгіён Далёкага Ўсходу, у сувязі з геапалітычным выдаленнем і арыентацыяй на кітайскі і карэйскі танны імпарт, для девелоперов і аператараў па-ранейшаму ўспрымаецца як замежжа. Паміж тым кампанія "Спортмастер", якая адной з першых адкрыла там свае гандлёвыя аб'екты, лічыць пачатак даволі паспяховым.
Яшчэ цікава тое, што за час крызісу шматлікія расійскія аператары вельмі моцна адужэлі арганізацыйна і матэрыяльна. Тыя, хто смог развівацца ў рэгіёнах, сталі федэральнымі сеткамі. Напрыклад, такія брэнды, як "Спортмастер" (недарагія аксэсуары і вопратка для актыўнага адпачынку), "Остин" (недарагая вопратка), "М. Відэа" (бытавая тэхніка) і іншыя.
І гэта вельмі добрая тэндэнцыя. У тым ліку і таму, што аператары з Захаду зараз вельмі неахвотна прыходзяць у Расію, нават у Маскву. Перыяд найболей актыўнага прыходу заходніх рэтэйлераў - 2002-2005 гады, калі стаўкі арэнднай платы былі не такімі высокімі. І тыя, хто прыйшоў тады, змаглі адаптавацца да паступовага росту арэндных ставак. Тыя жа, хто прыходзіць зараз, не гатовыя прыняць стаўкі, якія, напрыклад, існуюць на сёння ў Маскве, Санкт-Пецярбурзе. А ісці ў рэгіёны, не ведаючы рынку, заходнія рэтэйлеры проста баяцца. У рэгіёны ідуць толькі тыя, хто прыйшоў на расійскі рынак да крызісу і смог яго перажыць.
Зразумела, што нас больш цікавяць нашы праблемы, нашы дэвелапмент і ретейл. Расійскі досвед цікавы толькі ў часткі карыснасці для нас. Напрыклад, сітуацыя ў рэгіёнах там падобная на нашу. Рэгіёны ў Беларусі пакуль слаба засвоеныя гандлёвымі аператарамі і девелоперами.
А тыя адзінкавыя гандлёвыя цэнтры, якія з'яўляюцца ў Брэсце, Гародня, Віцебску, Гомелі, Магілёве, таксама не могуць быць запоўненыя замежнымі і айчыннымі сеткавымі аператарамі. Прыходзіцца пакінутыя пляцы запаўняць дробнымі арандатарамі, індывідуальнымі прадпрымальнікамі. Як следства - зноў канфлікт інтарэсаў.
Таму на стадыі распрацоўкі канцэпцыі праекту ТЦ трэба вельмі сур'ёзна пралічваць памеры і фармат будучыні цэнтра, каб рынак змог паглынуць новыя гандлёвыя пляцы.
Другую праблему - якаснае запаўненне гандлёвага цэнтра - таксама трэба вырашаць загадзя. Яшчэ да пачатку будаўніцтва неабходна сфармаваць групы якарных арандатараў і пад іх ужо карэктаваць пляцы, размяшчэнне і канфігурацыю памяшканняў.
Астатнія памяшканні можна запаўняць драбнейшымі аператарамі, але так, каб іх інтарэсы не ўступалі ў канфлікт з інтарэсамі якарных арандатараў.
Дарэчы, калі гаварыць не аб беларускіх, а аб замежных, у тым ліку расійскіх, сетках, то трэба мець у выгляду, што ім уваходзіць на рынак адной або двума гандлёвымі кропкамі невыгодна з-за выдаткаў на лагістыку, маркетынг, мэнэджмент. Прычым расійскія гандлёвыя сеткі зацікаўленыя ў развіцці не толькі ў абласных цэнтрах, але таксама ў буйных раённых, напрыклад у Барысаве, Салігорску, Оршы, Лідзе, Бабруйску, Баранавічах.
У цяперашні час кампанія "Твая сталіца. Нерухомасць для бізнэсу" сумесна з партнёрам - міжнароднай кампаніяй Cushman&Wakefield - працуе з девелоперами гандлёвых цэнтраў у трох абласных гарадах. Гаворка ідзе аб удзеле ў распрацоўцы канцэпцый праектаў і фармаванні пулаў арандатараў.
Яшчэ адна праблема, якая паднімалася на канферэнцыі, - неэфектыўнае кіраванне гандлёвымі цэнтрамі. У Расіі па-ранейшаму слаба развіты інстытут кіравання на аснове аўтсорсінгу. Па адзнаках экспертаў, 10-15% цэнтраў у сектары гандлёвых і офісных памяшканняў кіруюць знешнія аператары. Расійскія эксперты лічаць, што для девелопера ўтрымоўваць сваю кіруючую кампанію эканамічна мэтазгодна пры эксплуатацыі партфеля ў 50 тыс. кв. м і вышэй.
Напрыканцы жадалася бы падкрэсліць, што калі мы не ўлічым урокаў расійскага рэгіянальнага развіцця, то рызыкуем атрымаць тыя жа праблемы. А гэта потым прыйдзецца кампенсаваць ніжэйшымі арэнднымі стаўкамі, дадатковымі бонусамі для арандатараў - іншымі словамі, магчымыя фінансавыя страты.
www.nest.by |
